市 50여곳 지정 계획, 너도나도 추진위 구성하자 봇물
실현가능 구역 드물다 비판 속 광역 정비 법률도 시행

청주시가 마련한 도시및주거환경정비기본계획안이 주민공람을 마침에 따라 예정구역에 포함된 지역의 재개발·재건축 움직임이 활발해 지고 있다. 시는 이 기본계획안에서 주거환경개선·주택재개발·주택재건축·도시환경정비 등 39개 사업 예정구역을 선정했다.

특히 27개 구역의 주택재건축과 재개발사업은 주민들이 지주조합을 결성, 사업을 추진하게 되는데 대다수 지역이 이미 추진위를 구성하거나 주민동의서를 받고 있다.

더욱이 시는 주민공람시 접수된 의견을 수용해 10개 구역을 추가로 지정하고 7개 구역의 면적을 확대하는 방향으로 계획 보완을 추진하는 것으로 전해져 시와 도 도시계획심의를 거치면서 사업대상 지역이 50여곳 가까이 크게 늘 것으로 보인다.

하지만 해당지역 일부 주민들은 사업추진으로 인한 이해득실을 판단하기 힘들다며 크게 동요하는 모습을 보이고 있고 여기에 15만평 이상 광역화된 규모로 도시정비를 하도록 하는 법률이 7월부터 시행될 예정이어서 큰 혼란에 빠질 우려도 배제할 수 없는 상황이다.

▲ 청주 옛도심을 중심으로 재개발·재건축 움직임이 활발해지고 있다.

재개발하면 돈 될까요?
재개발이나 재건축이 예정된 27개 구역은 우암·사직·내덕·모충동 등 주택밀집지에 집중돼 있으며 대부분 이미 재개발 등의 사업이 추진되고 있거나 심각한 도심공동화현상이 빚어지는 옛 도심으로 주민들은 환영하는 분위기가 주를 이루고 있다.

더욱이 예정구역으로 지정이 확정돼 고시되면 각종 개발행위가 제한되기 때문에 거의 모든 지역에 해당 사업이 추진될 것으로 보인다. 주민들이 재개발사업을 반기는 것은 주거환경개선 보다는 사업을 통해 경제적 이익을 얻을수 있다는 기대심리가 크기 때문이다.

재개발은 주민들이 조합을 결성한 뒤 각자 소유한 토지와 건축물을 감정평가해 지분을 결정하고 공동주택방식의 사업을 통해 발생하는 이익을 지분에 따라 배분하게 된다.

조합이 시행사 역할을 하게 되는 것이며 조합원에 돌아갈 지분 외에도 일반분양을 통해 발생하는 이익에 대한 기대가 높다는 것이다. 감보율을 적용해 택지를 조성한 뒤 분배하는 환지방식도 있지만 공동주택방식 보다 이익 규모가 작아 거의 적용되지 않는다.결국 청주 도심 재개발사업 예정구역에는 모두 아파트가 세워지게 되는데 이에 대한 우려의 목소리도 만만치 않다.

우선 개발이익환수제 등 정부의 부동산정책과 교통문제 등 복잡한 사업인가 과정, 아파트 과잉공급으로 인한 수급불균형 등의 부작용을 낳을수 있다는 것이다. 또한 일부 주민들은 재개발사업에 대한 이해가 부족한 채 주변여론에 떠밀리는 경우도 생기고 있어 주민간 갈등이 발생할 가능성도 배제할 수 없는 실정이다.

한 재개발 예정구역 주민은 “동의서에 서명해달라고 수차례 찾아오는데 판단이 서지 않는다. 지금 땅값 보다 훨씬 더 큰 이익을 얻을수 있다고는 하지만 몇십년 살아온 집을 한순간에 허무는 것도 내키지 않고 정말로 돈을 벌수 있을지도 의문이다. 결국 이웃주민들이 모두 원하면 동의해야겠지만 어떻게 해야 옳은지 헷갈린다”고 말했다.

15만평 이상 정비하는 법률 또 생긴다
문제는 재개발이나 재건축사업에만 그치는 것이 아니다. 정부가 주거지역 15만평 이상, 상업지역 6만평 이상으로 광역화해 도시를 재정비하는 내용을 골자로 하는 ‘도시재정비촉진을위한특별법’(도촉법)을 제정해 7월부터 시행하기 때문이다.

청주시가 마련하고 있는 도시 및 주거환경정비 기본계획은 건축물 노후도와 밀집도 등을 기준으로 5000평 이상만 되면 구역지정이 가능하지만 도촉법은 15만평 이상으로 크게 광역화 했다.

청주시 기본계획에 따른 사업예정구역이 평균 1만9000평에 불과해 도로와 학교, 공원 등 기반시설 확충이 사실상 불가능하고 난개발이 우려된다는 지적에 따라 재정비 구역을 광역화 해 공공인프라를 충분히 확보하고 계획성 있는 정비를 위해 도촉법이 만들어진 것이다.

하지만 기본계획에 따른 재개발·재건축 예정구역이 도촉법의 재정비촉진구역에 포함될 경우의 사업시행권 등이 명확하게 규정돼 있지 않고 촉진구역 전체 계획 내에서 재개발 등의 사업방향이 결정되기 때문에 적잖은 혼란이 불가피할 전망이다.

반영운 충북대 도시공학과 교수는 “재정비촉진구역 내에서는 도촉법이 재개발이나 재건축사업 등에 있어 상위법이 된다. 촉진구역 시행자는 자치단체장이 되지만 총괄대행을 주공이나 토공, 지방공사가 맡는다. 촉진구역내 재개발사업 등은 지주조합에서 추진이 가능할 것으로 보이지만 기존 도시주거환경정비기본계획에 따른 사업추진과 촉진구역 사업간에 큰 혼란이 올수도 있다. 광역화해 도시를 재정비한다는 취지가 중장기적 측면에서 공익에 부합하는 만큼 이를 적절히 조정해 혼란을 줄이는 노력이 필요할 것”이라고 말했다.