대부분 전월세 입주자 시설 개보수 부담 기피 대수선 불가능
현행 주택법 제48조에 따르면 단지 규모가 300세대 이상 또는 승강기가 설치돼 있거나 중앙집중식 난방방식으로 150세대 이상인 공동주택은 지자체의 의무관리 공동주택이다. 의무관리 공동주택은 필히 입주자 대표회의를 구성해야 하며 주택관리사(보)를 관리소장으로 배치해야 한다.
또한 단지 운영을 입주자 자치관리 또는 전문회사에 맡겨 위탁관리 해야한다. 하지만 150세대 미만의 공동주택은 법정 의무관리대상에서 제외돼 임의관리 공동주택으로 분류된다. 입주자 대표회의를 구성하지 않아도 주택관리사(보)를 채용하지 않아도 된다. 따라서 인건비를 줄이기 위해 전문성없는 관리소장을 채용하는 경우가 많다. 관리의 전문성이 떨어지다보니 건물 노후화를 초래해 입주자의 경제적 손실을 낳게 된다.
또한 소규모 아파트의 경우 전월세 세대가 많다보니 입주자대표회를 운영하기도 힘들다. 참여도가 떨어지다보니 일부 몇명이 입주자 대표로 장기간 활동해 회계의 투명성 시비에 휩쓸리게 된다.
청주시의 경우 2012년 9월기준으로 공동주택 단지 중 의무적 관리대상은 240개 단지로 전체 389개 단지의 61%를 차지하고 있고 임의관리 대상 단지가 39%를 점하고 있다. 대단지의 세대수가 많기 때문에 세대수로 보면 전체 15%정도가 임의관리 공동주택에 거주하고 있는 것으로 나타났다.
주택법에 의하면 소규모 아파트 단지라도 승강기가 설치돼 있거나 중앙집중식 난방방식의 아파트 단지는 장기수선계획을 수립해야 한다. 장기수선계획이 수립된 아파트는 장기수선충당금을 적립해 유사시 공사비를 비축해 둬야 한다. 시설 노후화로 승강기를 통째로 교체하거나, 보일러나 배관을 교체할 때 일시에 큰 돈을 부담해야 한다. 하지만 임의관리 공동주택에서는 입주자대표회가 제 역할을 하지 못해 장기수선충당금 비축액이 턱없이 부족한 실정이다.
최근 상가 입주자와 천정 누수 문제로 갈등을 겪고 있는 청주시 흥덕구 Q아파트의 사정이 바로 이런 경우다. 지난 95년 준공된 Q아파트는 138세대가 입주한 주상복합아파트다. 올해가 준공 18년째로 노후화가 진행돼 지난해 단지 수도계량기를 전부 교체하기도 했다. 10년전부터 청주 모위탁관리 회사를 통해 위탁관리하고 있지만 관리소장은 ‘붙박이’로 일해왔다. 입주자 대표회장도 부녀회장이 장기간 맡아왔다. 정확한 회계가 이뤄지기도 힘들고 장기수선충당금은 매월 세대당 100원씩을 받다보니 별의미가 없다.
Q아파트 관리소장은 “주상복합아파트는 상가 입주자들과 이해관계가 얽혀 있어서 관리업무가 보통 복잡한 게 아니다. 그러다보니 이런 곳엔선 일하려는 주택관리사가 없다. 나도 주택관리사 자격은 없지만 10년간 맡아온 책임감 때문에 일하고 있다. 무엇보다도 소유권자가 살고 있지 않다는 게 큰 문제다. 전체 95%가 전월세 세대이고 집주인은 세 받을 생각만 하지 유지보수에 돈을 쓰려고 하지 않는다. 직원들 퇴직금 적립한 것도 없다보니 그만두면 돈한푼 받기도 힘든 상황”이라고 말했다.
당초 Q아파트 관리사무소 직원은 소장, 경리, 청소, 경비 2명 등 총 5명 정원이었다. 하지만 관리비 절감을 위해 현재는 소장, 경비 겸 청소 2명 등 3명이 일하고 있다. 소장의 급여는 월 120만원 나머지 2명은 정부가 정한 법정 최저생계비에도 못미치는 금액이다. 돈이 부족하다보니 대금 결제가 급하면 소장 개인이 지출하고 나중에 관리비로 변제받는 실정이다. 그러다보니 관리소장과 대표회장이 무리수를 범하게 됐다.
당초 남녀 노인정 용도로 10평형 방 2개를 썼는데 입주자 동의없이 용도를 폐기하고 월세를 받기로 한 것. 또한 노면 주차장 옥상위에 조성된 어린이 놀이터도 관리 위험성을 들어 전격 폐쇄시켰다. 결국 청주시에 민원이 제기돼 원상복구 명령을 받았지만 어린이 놀이터의 경우 돈이 없어 재조성이 난망한 실정이다.
관리소장은 “우리 아파트에 노인정 이용할 만 분이 3~4명 정도고 놀이터 갈만한 애들은 없다. 어린이 놀이터는 옥상에 설치돼 난간에서 떨어지면 큰 부상을 입을 수 있다. 그래서 입주자대표회에서 몇년전 폐쇄한 것인데 원상복구하라니 답답할 뿐이다. 소규모 아파트도 용도변경은 지자체 승인을 받아야 한다는 것도 이번에 처음 알았다. 이론과 실제가 다른데, 자꾸 법만 갖고 얘길하니 답답하다”고 말했다.
한편 일부 전문가들은 관리대상 사각지대에 있는 소규모 공동주택는 인근 단지를 묶어 광역관리 또는 순회관리 체계를 구축하는 방안을 제시하고 있다. 자격있는 주택관리사가 몇개 소규모 공동주택의 합동 관리소장을 맡아 전문성을 높이고 인건비 부담도 줄인다는 방안이다.
주상복합아파트 관리 한계가 ‘감정싸움’ 불러
청주 Q주상복합아파트 상가 입주자-관리소장 법적분쟁 내막
청주시 흥덕구 Q주상복합아파트의 어린이놀이터 불법 용도변경 문제가 청주시 민원으로 불거진 것은 상가 입주자와 분쟁 때문이다. 아파트와 연결된 상가 2층 2개 점포를 분양받은 A씨는 3년전 자신이 세논 피아노학원 천장에서 물이 새자 관리사무소에 보수공사를 요청했다.
하지만 관리사무소는 “새는 곳이 어린이 놀이터인지 상가 지붕인지 확실치 않은 상황에서 공사를 할 수 없다”고 거부했다. 결국 A씨는 자기 돈을 들여 수선을 했지만 누수피해를 당한 세입자는 점포를 비웠다. 월세 수입까지 줄어든 A씨는 결국 상가 공동관리비 납부를 거부하며 관리사무소와 신경전을 벌이게 됐다. 하지만 지난 겨울 또다시 천장누수가 발생했고 용도폐기된 어린이 놀이터가 원인이라고 생각한 A씨는 청주시에 정보공개를 요청하면서 불법용도 변경 사실이 적발된 것.
A씨는 “관리사무소에서 놀이터 철제기구를 임의로 철거하면서 옥상이 파손되고 식재한 나무의 뿌리가 시멘트를 뚫고 뻗으면서 누수가 발생했다. 수차례 피해가 반복되는데도 법적근거를 대라고 억지 주장만 해 사법당국에 고소하게 됐다”고 말했다.
이에 Q아파트 관리소장은 “애초 상가건물 옥상에서 누수가 발생한 것이고 2차 누수피해는 A씨가 무자격 업자를 데리고 옥상 공사를 하는 바람에 빚어진 것”이라고 부인했다.
또한 A씨가 소유한 2개 점포가 최근 법원 경매처분되는 과정에서 양측의 갈등이 최고조에 달했다. 이달초 3차례 유찰됐던 문제의 학원 사무실(50평방미터)을 관리소장이 경락받게 된 것. 이에대해 A씨는 “누수피해로 세입자가 나간 사무실을 보수해 주기는 커녕 관리소장 자신이 직접 헐값 경락받은 것은 말도 안된다. 누수피해에 대해서도 진상을 밝히기 위해 사법당국에 고소했다”고 말했다.
이에대해 관리소장은 “퇴직한 친구들이 함께 쓸 공간을 찾다가 몇사람이 공동으로 경락받았다. A씨는 자신이 소유한 식당을 이번에 다시 경락받았고 몇년전 첫번째 경매때는 아들 이름으로 받은 것으로 알고 있다. 몇년간 공동관리비조차 내지 않던 사람이 이럴 수가 있는가”라고 말했다.
